Sind mit der Erweiterung einer Ordination um die Nachbarwohnung erhebliche bauliche Veränderungen verbunden, so gilt es, in rechtlicher Hinsicht einiges zu beachten.
Der Idealfall ist eingetreten: Die Ordination geht gut und der Patientenstock wächst sukzessive. Damit geht allerdings oft eine Herausforderung einher: Schön langsam wird der Platz knapp. Zusätzliche Flächen wären also wünschenswert. In diesem Falle bieten sich zwei Möglichkeiten an: der Umzug in eine neue und größere Ordination oder die Erweiterung der bestehenden – vorausgesetzt man hat das Glück, dass die Nachbarwohnung frei wird. Ist Letzteres der Fall und man hat die Chance, die unmittelbar angrenzenden Flächen zusätzlich anzumieten oder zu kaufen, so gilt es, in rechtlicher Hinsicht einiges zu beachten.
Sind mit der Erweiterung der bestehenden Ordination wesentliche bauliche Veränderungen verbunden oder ist eine Umwidmung erforderlich, so gilt jedenfalls wie immer eines: Ohne die Mitwirkung der anderen Hausparteien geht gar nichts. Dr. Leonhard Göbel, Rechtsanwalt und Partner bei Nepraunik & Prammer, skizziert für ÄRZTE EXKLUSIV zwei Szenarien für den Fall, dass eine Zusammenlegung nebeneinander liegender Wohnungen durch einen Mauerdurchbruch erfolgen soll. Im ersten stehen beide Objekte im Eigentum des Arztes. „Wenn die Zustimmung einzelner Miteigentümer fehlt, kann der Wohnungseigentümer beim Bezirksgericht einen Antrag auf ‚Ersetzung der Zustimmung‘ stellen“, erklärt der Experte für Immobilienrecht. Die Zusammenlegung würde vom Gericht dann genehmigt werden, wenn sie nicht zu einer Schädigung des Hauses – wie zum Beispiel einer Gefährdung der Statik – oder zu einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Eigentümer führt.
Klagen der Miteigentümer vorbeugen
„Auch eine Widmungsänderung kann unter den genannten Voraussetzungen vom Gericht genehmigt werden“, so Göbel weiter. Die Chancen für einen positiven Gerichtsbeschluss würden dann gut stehen, falls nicht mit einer massiven Mehrbelastung durch Patientenverkehr, Lärmemissionen oder sonstigen Beeinträchtigungen für die anderen Eigentümer zu rechnen sei. „Wenn der Arzt einfach umzubauen beginnt, ohne die erforderlichen Zustimmungen oder die gerichtliche Genehmigung einzuholen, riskiert er Klagen der Miteigentümer – und zwar auf Unterlassung weiterer Baumaßnahmen und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“, warnt Göbel.
Für den Fall, dass der Arzt Mieter beider Objekte ist, bedarf es wiederum für eine Zusammenlegung der Zustimmung des Vermieters. „Wird die Nachbarwohnung erst im Zuge der Expansionspläne angemietet, dann sollte der Arzt diese Zustimmung jedenfalls schon in den Mietvertrag aufnehmen lassen“, empfiehlt Göbel. Der Vermieter müsse wiederum – sofern er nur Wohnungseigentümer beider Objekte und nicht Alleineigentümer des ganzen Hauses ist – das im ersten Szenario angeführte Prozedere einhalten – sprich: die Zustimmung aller anderen Eigentümer oder die Genehmigung des Gerichts einholen. Komplizierter wird es freilich, wenn der Arzt Mieter beider Objekte ist, diese aber im Wohnungseigentum verschiedener Personen stehen. Dasselbe gilt für den Fall, dass er Eigentümer einer Wohnung und Mieter der anderen ist. „Durch die bauliche Verbindung werden zwei Wohnungseigentumsobjekte zu einem. Getrenntes Eigentum an den einzelnen Räumen ist nicht möglich“, so Göbel. In der Regel würden die beiden Nachbarn nicht gemeinsam Wohnungseigentümer eines Objekts werden wollen. Nachsatz des Rechtsanwalts: „Der Arzt müsste das Wohnungseigentumsobjekt in diesem Fall dazukaufen oder zwei getrennte Eingänge in Kauf nehmen.“ pb
