Vereinbaren Arzt und Vermieter im Mietvertrag ein Weitergaberecht, so kann in der Regel die Miete für den Nachmieter nicht angehoben werden.
„Grundsätzlich gibt es keinen Anspruch des Mieters auf Weitergabe des Mietvertrags an einen Dritten“, erklärt Dr. Leonhard Göbel, Rechtsanwalt und Partner bei Nepraunik & Prammer, im Gespräch mit ÄRZTE EXKLUSIV. Allerdings gebe es dazu im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), der in der Regel bei Altbauten gilt, eine wichtige Bestimmung. Demnach tritt der Erwerber eines Unternehmens, also auch einer Praxis, der dieses in denselben Räumlichkeiten fortführen möchte, in den Mietvertrag ein. Ohne Mitsprachrecht des Vermieters wohlgemerkt.
„Wesentlich ist in diesem Fall, dass ein ‚lebendes‘ Unternehmen weiterbetrieben wird, die Praxis also mit bestehender Infrastruktur, mit Patientenstock und allenfalls mit demselben Personal weitergegeben wird“, führt Göbel weiter aus. Kann aber der Vermieter dem Nachfolger des Verkäufers, der den Mietvertrag übernimmt, die Miete erhöhen? Dazu Göbel: „Bei einer Veräußerung oder Verpachtung der Arztpraxis hat der Vermieter gemäß MRG die Möglichkeit, den Mietzins auf ein angemessenes Niveau anzuheben“, erläutert Göbel.
Sehr häufig: Weitergabeverbote
Anders schaut es freilich bei Mietverhältnissen aus, die außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG liegen, also grob gesprochen bei Neubauten. Hier kann der Vermieter bei einem Praxisweitergabe die Zustimmung zu einer Vertragsübernahme verweigern. „Eine Verpachtung oder auch Untervermietung durch den Mieter an einen Dritten wäre zwar grundsätzlich zulässig, kann aber wirksam vertraglich untersagt werden“, meint Göbel. Solche Weitergabeverbote würden sich sehr häufig in Mietverträgen finden.
Umso wichtiger ist es für Göbel, für das möglicherweise künftig auftretende Szenario der Weitergabe oder des Verkaufs der Arztpraxis im Mietvertrag Vorsorge zu treffen. „Wird von vornherein ein vertragliches Weitergaberecht vereinbart, muss der Vermieter der Übertragung der Mietrechte an den neuen Mieter im Anlassfall nicht nochmals zustimmen.“ Es reiche eine einseitige Erklärung des scheidenden Mieters, dass die Mietrechte an den Nachfolger übertragen werden.
Damit sei auch keine Möglichkeit des Vermieters verbunden, den Mietzins anzuheben. Allerdings gibt es auch hier vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten. Laut Göbel könne dem Vermieter auch ein Widerspruchsrecht eingeräumt werden, wenn der neue Arzt bestimmte Voraussetzungen wie Bonität nicht erfüllt. „Zulässig wäre zum Beispiel auch ein Ausschluss bestimmter Fachrichtungen oder – wegen der hohen Patientenfrequenz – einer Kassenordination“, hält der Rechtsanwalt fest. pb
Tipps
- Grundsätzlich hat der Vermieter bei der Veräußerung einer Arztpraxis und der Weitergabe des Mietvertrags gemäß MRG die Möglichkeit, die Miete auf ein angemessenes Niveau zu anzuheben.
- Immobilienrechtsexperten empfehlen Ärzten, im Mietvertrag ein Weitergaberecht desselben zu vereinbaren. Dann hat der Vermieter in der Regel keine Möglichkeit, bei einer Vertragsübernahme die Miete zu erhöhen.
- Der Vermieter kann allerdings bei Mietverhältnissen, die außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG liegen, ein Weitergabeverbot des Mietvertrags an den Nachfolger des Mieters vereinbaren.
