Ob und welche Investitionen bei der Ordinationsrückgabe vom Vermieter rückerstattet werden, hängt vor allem von der Vertragsgestaltung ab. Was es konkret zu beachten gilt.
Viele Ärzte werden in den kommenden Jahren ihren wohlverdienten Ruhestand antreten. Dabei stellt sich auch die wichtige Frage – sofern man sich nicht für die Übergabe an einen Nachfolger entscheidet –, ob und welche Investitionen vom Vermieter abgegolten werden müssen. „Das hängt immer vom anwendbaren Gesetzesregime – sprich Mietrechtsgesetz (MRG) oder Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) – ab und insbesondere von der Vertragsgestaltung“, weiß Leonhard Göbel, Rechtsanwalt und Partner bei Nepraunik & Prammer.
Gemäß § 1097 ABGB muss der Vermieter jedenfalls sowohl notwendige als auch nützliche Investitionen, die zu seinem klaren und überwiegenden Vorteil erfolgen, ersetzen. „Diese gesetzliche Regelung kommt allerdings in den seltensten Fällen tatsächlich zur Anwendung“, so Göbel. Denn in der Regel werde auf den Ersatz vertraglich verzichtet.
Eine Ausnahme gebe es allerdings, wie der Experte für Immobilienrecht einräumt: Auf den Ersatz sogenannter „notwendiger Investitionen“ könne im Vollanwendungsbereich des MRG nicht verzichtet werden. „Dabei handelt es sich um Erhaltungsmaßnahmen, die der Vermieter nach § 3 MRG gesetzlich zwingend vornehmen hätte müssen – beispielsweise zur Vermeidung eines ernsten Schadens des Hauses oder einer Gesundheitsgefährdung“, so Göbel. Beispiele für Letzteres wären etwa Investitionen zur Schimmelbekämpfung oder Reparatur von undichten Wasserrohren.
Expertencheck vor Vertragsunterzeichnung
„Die typischerweise von einem Arzt vorgenommenen Investitionen – wie etwa Schaffung der Barrierefreiheit, Einbau von Zwischenwänden, Verbesserung der Sanitäreinrichtungen, Erneuerung von Boden- und Wandbelägen – werden nach Mietende nur dann vom Vermieter „abgelöst“, wenn das vertraglich so vorgesehen ist“, hält Göbel fest. Daher sei es besonders wichtig, den Mietvertrag schon beim Vertragsabschluss – und zwar vor der Unterzeichnung – von einem Experten checken zu lassen, um sich vor bösen Überraschungen im Nachhinein zu schützen.
Da der Mieter – außer es wird explizit vereinbart – kein Recht auf die Weitergabe des Mietvertrages oder die Nennung eines Nachmieters hat, hat er auch keinerlei Anspruch darauf, dass seine Investitionen von einem Nachmieter abgelöst werden. „Im Zweifel – und mangels vertraglicher Regelung – muss der Mieter seine Umbauten vielmehr auf eigene Kosten rückgängig machen“, so Göbel. Nachsatz des Experten: „Umso wichtiger ist es, hier vorab vertragliche Regelungen zu treffen, die eine Kostenablöse durch den Vermieter oder einen Entfall der Rückbauverpflichtung vorsehen.“ pb
Tipps für die Rückgabe von Ordinationen
- Mietvertrag vor Abschluss juristisch prüfen lassen, um böse Überraschungen bei Mietende zu vermeiden
- Wichtiges Thema bei Abschluss des Mietvertrages, insbesondere auch im Hinblick auf Investitionen in die Ordination: Wann ist mein Vertrag von welcher Seite kündbar? Habe ich ein Weitergabe- oder Untervermietrecht?
- Den Zustand der Ordination bei Übergabe (Mietbeginn) und Rückstellung (Mietende) bestmöglich dokumentieren (Fotos, Übergabeprotokoll)
- Umbauten und sonstige Änderungen, die über die Inneneinrichtung hinausgehen, stets mit dem Vermieter abstimmen, um Streitigkeiten bei Mietende zu vermeiden
- Zurückbehaltung der Kaution durch den Vermieter wegen angeblicher Schäden nicht einfach hinnehmen. Juristisch beraten lassen, ob der Vermieter im Recht ist
- Gleiches gilt für den Ersatz von Investitionen des Mieters in die Ordination. Da die Rechtslage hier sehr differenziert ist, sollte ein Immobilienrechtsspezialist eingebunden werden
- Kein Mobiliar im Mietobjekt zurücklassen. Der Vermieter kann sonst allenfalls Benützungsentgelt für die Lagerung verlangen
- Vorsicht: Auch was im Mietvertrag steht, muss – infolge Verstoßes gegen zwingende Gesetzesbestimmungen – nicht immer eingehalten werden (z. B.: Ausmalverpflichtung)
