Ähnlich wie in einer Wohngemeinschaft gibt es mehrere Konstellationen, wie eine Gemeinschaftspraxis mehrerer Ärzte mietrechtlich organisiert ist. Ein Überblick.
Für die Tätigkeit als Arzt in einer Gemeinschaftspraxis spricht einiges. Auch aus wirtschaftlichen Überlegungen. Dabei ist es jedoch unumgänglich, sich mit den Vor- und Nachteilen, die sich aus der Mietvertragssituation ergeben, auseinanderzusetzen. Vier Möglichkeiten sollen hier vorgestellt werden.
1. Ein Hauptmieter, mehrere Untermieter
Hier ist ein Arzt Hauptmieter und vermietet Flächen weiter an Kollegen als Untermieter. „Dabei trägt der Hauptmieter trägt das alleinige Risiko, er haftet praktisch für alles“, erklärt Dr. Leonhard Göbel, Rechtsanwalt und Partner bei Nepraunik & Prammer. So haftet er etwa dem Vermieter gegenüber für den vollen Mietzins. Während diese Variante Vermietern durchaus zusprechen sollte, schaut es für die Untermieter anders aus. Sie sind praktisch völlig von der Gunst des Hauptmieters abhängig. Im Falle eines Umbaus müssen sie sich beispielsweise an ihn wenden, und er in weiterer Folge an den Vermieter. Kann der Hauptmieter wiederum die Miete nicht zahlen und wird vom Vermieter gekündigt, müssen die Untermieter die Konsequenzen tragen und die Gemeinschaftspraxis räumen.
2. Mehrere gemeinsame Hauptmieter
Der Vermieter schließt hier mit mehreren Ärzten einen Mietvertrag ab. „Dabei handelt es sich um eine träge beziehungsweise recht unflexible Konstruktion“, so Göbel. Möchte ein Arzt etwa ausziehen, so muss er die anderen fragen. Sie können nur gemeinsam den Mietvertrag kündigen oder über Änderungen entscheiden. Was die Haftung betrifft, so haftet jeder für die anderen Hauptmieter. „Im Falle eines Mietausfalls bei einem Arzt müssen die anderen einspringen“, so Göbel.
3. Vermietung mit mehreren Mietverträgen
Der Vermieter vermietet einzelne Räume und stellt jedem Arzt auch die Mitnutzung von Gemeinschaftsflächen wie der Rezeption und dem Warteraum sowie Sanitärräumen in Rechnung. Ein häufiges Problem in der Praxis ist hier, dass keiner der Ärzte wirklich für den Allgemeinbereich verantwortlich ist. Jeder ist nur für sein eigenes Zimmer zuständig. So ist etwa der Vermieter für die Reinigung der Gemeinschaftsflächen zuständig, „wobei die einzelnen Serviceleistungen des Vermieters vertraglich definiert sein sollten“, so Göbel. Mangels Definition im Mietvertrag können sich die Ärzte auch untereinander organisieren. „Insgesamt handelt es sich dabei um ein sehr flexibles Modell mit einer Vielzahl an Mietverträgen“, so Göbel. Die einmietenden Ärzte hätten hier den Nachteil, dass sie in der Regel kein Mitsprachrecht haben, was die anderen Verträge betrifft. Sie können beispielsweise keinen Einfluss darauf nehmen, an welche Kollegen der Vermieter Zimmer abgibt. „Außer den einzelnen Ärzten werden vom Vermieter vertraglich Mitspracherechte eingeräumt“, so Göbel.
4. Gruppenpraxis
Bei der Gruppenpraxis handelt es sich wiederum um den Zusammenschluss mehrerer Ärzte in Form einer Offenen Gesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GesmbH). Hier tritt nicht der einzelne Arzt nach außen in Erscheinung, sondern die Gruppenpraxis als Träger von Rechten und Pflichten. Kurz: Die Gesellschaft haftet. „Wie die Gruppenpraxis nach innen organisiert ist, ist Sache des jeweiligen Gesellschaftsvertrags“, erklärt Göbel. pb
